От идеи до реализации, или Как выбрать проектную компанию в Московской области
Рассмотрим ситуацию, когда у вас есть участок (или объект под реконструкцию) и желание построить здание с определенными параметрами.
Наличие ГПЗУ
Идеально, если уже получен градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ), показывающий допустимое пятно и процент застройки, а также первичные градостроительные ограничения, которые нужно учитывать.
Если такого документа нет, то мы готовы помочь оформить его бесплатно. Либо вы самостоятельно можете получить ГПЗУ через региональный портал Госуслуг.
Подробнее об этом читайте здесь: https://ir-proekt.ru/tz/gpzu/
Отталкиваясь от ГПЗУ, можно сделать первичные выводы о допустимости размещения того здания, которое вы хотите.
Выбор проектной организации
Большинство заказчиков начинают подбирать проектную компанию на разработку полного проекта. Это первая и основная ошибка. Просчет связан с тем, что клиента нередко ждет разочарование при проектировании объекта сразу полностью. Так происходит, когда здание в предпочтительном для заказчика виде невозможно разместить на данном участке.
Приведем два классических примера:
- Заказчик предусмотрел конструктив здания из металлокаркаса. Но по мере проектирования выяснилось, что такой принцип сооружения не проходит по пожарным нормам, или требует дополнительных затрат на проведение противопожарных мероприятий, или вообще необходим монолитный каркас.
- Заказчик хотел разместить здание на определенной площади, но это невозможно сделать, т. к. нужно оставить пространство для въезда/выезда или под инженерные сооружения.
В обоих случаях у клиента изначально некорректные ожидания. И создается ощущение, что по мере проектирования появляются непредвиденные затраты на строительство или габариты здания не могут быть реализованы без дополнительных согласований.
Часто все это воспринимается заказчиком как некомпетентность проектировщиков или вытягивание из него денег. Негативное впечатление усугубляется еще и тем, что процесс выхода на разрешение на строительство смещается на неопределенный период из-за вновь выявленных вопросов.
Как работаем мы
Проходя весь путь с заказчиками, мы разделяем проектирование на два этапа, чтобы в каждом сделать требуемые шаги.
- Разработать концепцию объекта на основании пожеланий клиента. В рамках этой концепции собрать необходимые письма-заключения по сведениям, которые надо учитывать при проектировании. Проработать здание с учетом существующей градостроительной ситуации, найти оптимальное решение для реализации пожеланий заказчика, а в случае выявления препятствий к этому — предложить пути их устранения. Сразу озвучить дополнительные сроки и/или бюджеты, которые потребуются для реализации пожеланий заказчика. То есть сформировать концепцию объекта, которая будет устраивать клиента.
- Разработать полный комплект проектной документации. По сути, собрать весь объем проекта по той концепции, которая возможна с точки зрения нормативов проектирования и при этом максимально соответствует пожеланиям заказчика.
В рамках этапа подготовки концепции мы прорабатываем:
- возможное пятно застройки;
- архитектурные решения по внутренним планировкам и фасадам;
- конструктивные решения;
- инженерные решения с учетом имеющихся технических условий (ТУ) — определяем их достаточность или формируем задачу на получение дополнительных ТУ;
- противопожарные мероприятия.
Помимо того, собираем все первичные письма-заключения по сведениям, которые нужно принимать во внимание при проектировании, и с учетом этих данных разрабатываем концепцию.
Также готовим материалы архитектурно-градостроительного облика (АГО) в случае необходимости его согласования.
Итогом являются графические и текстовые решения, максимально наглядные, которые собираются в единый том и утверждаются заказчиком.
Если выявляются какие-либо градостроительные ограничения, мы о них сообщаем клиенту и предлагаем пути решения для удовлетворения его пожеланий. Часто это связано с дополнительным бюджетом на документацию или строительство, и заказчик уже принимает решение, готов ли он нести затраты, чтобы получить здание определенной площади.
Благодаря такой системе работы, процесс превращения идеи в проект идет максимально прозрачно по срокам, объемам затрат и выходу на разрешение на строительство.
Затем, после выполнения первой стадии и утверждения заказчиком конечной конфигурации здания, можно приступать ко второму этапу:
- подготовить полный проект;
- собрать дополнительные согласования, объем которых определяется в рамках первого этапа (в случае необходимости);
- пройти экспертизу проекта;
- утвердить комплект документации в ИСОГД;
- оформить разрешение на строительство.
При разработке проекта необходимо учитывать требования постановления 87 о составе разделов проектной документации и региональные градостроительные нормативы, среди которых:
- регламенты, заявленные в ГПЗУ;
- сведения по зонам санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, накладывающие существенные ограничения на локальные инженерные решения;
- данные по примыканию к улично-дорожной сети, которые необходимо учитывать при разработке генплана застройки, парковок и др.;
- историко-культурные, санитарные и иные ограничения.
Резюме
Выбирая проектную компанию, всегда уточняйте, какой объем вопросов решается за предложенный вам бюджет. Часто погоня за экономией при разработке проекта приводит к общему удорожанию документации для разрешения на строительство и/или срыву прогнозных сроков оформления разрешения.
Мы включаем первый этап в общий объем расходов по проектированию и после выполнения всех мероприятий по нему формируем смету на второй. Это позволяет нам выдавать качественный продукт при прозрачном бюджете и соблюдении сроков.
